Si le propriétaire bailleur d’un logement ne peut interdire au locataire d’héberger des proches, la crise de l’immobilier peut amener certaines familles à vivre dans des logements inadaptés au nombre d’occupants qui l’habitent. En 2010, la suroccupation concernait 1,4 millions de logements, soit 5,1 millions de personnes.
Comment définir la suroccupation d’un logement et est-il possible de résilier le bail de location en invoquant ce motif ?
Définition de la suroccupation d’un logement
Afin de lutter contre l’habitat indigne, des règles ont été fixées pour s’assurer que le locataire d’un logement vive dans des conditions décentes. Parmi elles, il est précisé que le logement doit avoir une taille adaptée au nombre de ses occupants.
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Ainsi, le Conseil supérieur d’hygiène publique de France a établie qu’un logement doit respecter un rapport surface / nombre d’occupants pour être considéré comme décent :
- 9 m2 pour une personne seule (il s’agit de la surface minimum pour pouvoir mettre un logement en location)
- 16 m2 pour deux personnes
- + 9 m2 pour tout occupant supplémentaire
- 70 m2 pour 8 personnes et plus
Est-il possible de résilier le bail de location ?
Il convient en premier lieu de déterminer si le logement en question est considéré comme suroccupé.
Si le nombre de locataires présents sur le bail est trop élevé par rapport à la surface du logement, c’est la responsabilité du propriétaire bailleur qui peut être engagée.
En revanche, il peut arriver que le nombre d’habitant d’un logement augmente au fil des années, en raison de naissances ou de l’hébergement d’amis ou membres de la famille. Dans ce cas, la responsabilité du bailleur n’est pas engagée.
L’article L. 1331-23 de la loi n 70-612 du 10 juillet 1970 précise toutefois qu’un propriétaire ne peut résilier un bail de location pour cause de suroccupation. En d’autre terme, tant qu’il n’a pas été démontré que l’occupation abusive du logement présente un risque pour ses habitants, le locataire reste libre d’accueillir toute personne dans son logement.
Il est cependant possible de signaler à votre locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, votre connaissance de la suroccupation du bien. Ce courrier pourra alors faire office de justificatif pour se voir proposer par des organismes sociaux une habitation adaptée à ses besoins.