Vous venez de faire l’acquisition d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location ? La première étape pour concrétiser votre projet consiste à estimer le montant auquel vous pourrez le louer. Cette étape nécessite toute votre attention, car c’est d’elle que dépendra la rentabilité de votre investissement.
Vérifier si le logement est soumis au plafond des zones tendues
Certaines villes, telles que Lyon, ont une demande tellement importante qu’il peut être difficile de s’y loger. On parle alors de zones tendues. La plupart d’entre elles sont soumises à des loyers plafonnés pour palier à ce problème.
Un arrêté préfectoral, actualisé chaque année, précise alors un loyer de référence par ville. Votre logement ne pourra ainsi pas être loué à un tarif supérieur à ce loyer de référence majoré de 20%. Pensez donc à vérifier si vous êtes concerné. Si votre logement est situé à Lyon ou Villeurbanne, vous pouvez réaliser une simulation en ligne pour connaître le montant du loyer de référence applicable.
Tenez compte des prix du marché
Prenez tout d’abord le temps d’étudier les loyers des biens similaires au vôtre. Plusieurs critères sont à prendre en compte :
- La localisation du bien
- Sa surface habitable
- Les prestations proposées (vide ou meublé, cuisine équipée ou non, nombre de pièces, l’état général du logement, etc.)
- Les services associés (cour intérieure, ascenseur, gardien, accès sécurisé, etc.)
- Le niveau de performance énergétique du logement
Vous pouvez également vous aider de la carte des loyers proposée par le ministère de la Transition écologique.
Pensez par ailleurs à vérifier le montant du loyer des précédents locataires si le logement a déjà été loué. Cela pourra vous donner une idée du prix auquel vous pouvez le proposer.
Calculez le taux de rentabilité brute
Après avoir réalisé ce travail de recherche, vous aurez probablement une idée plus précise du montant du loyer que vous pouvez proposer.
Prenez toutefois le temps de calculer votre rendement locatif si vous remboursez un prêt immobilier. En tenant compte du remboursement de ce dernier, vous vous assurez de fixer un loyer qui vous permet de rentrer dans vos frais. Généralement, on estime qu’un rendement locatif est suffisant lorsqu’il est situé entre 5 et 10 %.
La règle de calcul du rendement locatif est particulièrement simple :
montant du loyer x 12 / prix du logement x 100
Exemple :
Pour un logement avec un loyer de 700€ par mois et un prix d’achat de 100 000 €, le rendement locatif sera le suivant :
700 x 12 / 100 000 x 100 = 8,4 %
Vous avez désormais toutes les clés pour estimer correctement le montant du loyer de votre investissement. Une fois cette étape réalisée, il ne vous reste plus qu’à entamer le travail de recherche de locataire !