Lorsque vous louez un bien, vous mettez à disposition un local, souvent un logement, au profit d’un locataire qui vous reverse en contrepartie un loyer. Le versement du loyer est le levier essentiellement de rendement d’un investissement immobilier locatif. La perception de ce loyer constitue une rente qui complète vos revenus ou permet de rembourser le crédit qui a servi au financement du bien. Mais quand le locataire vient à faire défaut et ne paye plus son loyer, la belle mécanique se grippe et le bailleur peut vite se retrouver dans une situation très compliquée… Heureusement il existe une assurance contre les loyers impayés : l’assurance GLI.
A quoi sert une assurance loyer impayé ?
Comme le nom le laisse entendre, l’assurance loyer impayé, appelée aussi assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés), garantit au bailleur une indemnisation en cas de non-paiement du loyer par son locataire. Les meilleurs contrats couvrent 100% du loyer charges comprises sur une durée illimitée, et proposent en général des garanties complémentaires telles que le remboursement des dégradations immobilières causées par le locataire ou encore une protection juridique pour les frais liés à un litige avec celui-ci.
Comment fonctionne une assurance loyer impayé ?
En général, après une relance et une mise en demeure, le bailleur doit déclarer le litige à son assurance qui prend le relai pour le reste de la procédure : dans un premier temps, l’assureur va mandater un huissier pour qu’il délivre un commandement de payer avant d’envisager une assignation du locataire au tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Pendant ce temps le bailleur, lui, sera indemnisé tous les mois ou tous les trimestres selon les assureurs. Ainsi il ne subira pas les conséquences financières du défaut de son locataire et n’aura pas non plus à mener la procédure contentieuse qui, pour la plupart des particuliers, est très anxiogène. Il devra simplement tenir informée la compagnie d’assurance des éventuels paiement du locataire et éventuellement de son départ.
Quelles sont les conditions pour souscrire une assurance loyer impayé ?
Pour pouvoir souscrire une assurance loyer impayé, il y a certains critères à respecter.
Le bail
Le bail doit concerner un bail d’habitation vide ou meublé. Le contrat de location utilisé doit être conforme à la législation et prévoir une clause résolutoire et, le cas échéant, une clause de solidarité. Dans le cas d’un bail vide, la durée doit être au minimum de 3 ans et dans le cas d’un bail meublé la durée minimale doit être d’un an (9 mois s’il s’agit d’un bail étudiant).
Le locataire
Les locataires doivent remplir certains critères pour être éligibles. Ils doivent fournir une pièce d’identité en cours de validité et justifier de leur situation professionnelle et de leurs revenus : ainsi en général, le bailleur devra obtenir la copie de l’avis d’impôt des locataires, leur contrat de travail et leurs trois dernières fiches de paie. Si le locataire a droit à des aides au logement, il devra fournir une simulation réalisée sur le site de la CAF. Dans ce cas les compagnies demandent souvent que la simulation soit imprimée, datée et signée par le locataire, et que le bailleur perçoive directement l’aide au logement en en faisant la demande auprès de la CAF.
la loi interdit de cumuler caution solidaire et assurance loyer impayé sauf si les titulaires du bail sont étudiants ou apprentis. Dans les autres cas, le bailleur devra choisir l’une ou l’autre des solutions.
Il existe également un dispositif pour assurer le loyers impayés qui s’appelle visale. Ce dispositif est essentiellement destiné aux jeunes actifs et la garantie se limite aux 36 premiers mois du bail.