Depuis le 24 mars 2014 avec l’arrivée de la loi Alur, les copropriétés ont l’obligation de mettre un place un fonds de travaux.
Comment fonctionne-t-il, quels sont les propriétaires réellement concernés et quelles sont les sanctions encourues ?
Suis-je concerné ?
La loi Alur précise en son article 58 l’obligation des « immeubles à destination partielle ou totale d’habitation » à ouvrir un fonds de travaux.
Cette mesure concerne donc les copropriétés construites il y a plus de 5 ans (à compter du 1er janvier 2012) qui sont constituées d’au moins un lot destiné à l’habitation.
Il faut noter toutefois que les copropriétés constituées de moins de 10 lots peuvent ouvrir un fonds de travaux si elles le souhaitent mais que cela ne constitue en aucun cas une obligation.
Pour rappel, un lot peut consister en un logement mais il peut également s’agir d’une cave ou d’un garage.
La création du fonds de travaux
La création d’un fonds de travaux doit est décidé en assemblée générale et figurer à l’ordre du jour. Si aucun fonds de travaux n’est créé plus de 3 mois après la décision de son ouverture, le mandat du syndic peut être considéré comme nul.
Concrètement, le fonds de travaux doit au minimum être provisionné chaque année à hauteur de 5% du budget prévisionnel.
Le montant du fond de travaux est lui aussi décidé en assemblée générale et doit être voté à la majorité.
Ce fonds de travaux servira ensuite à réaliser les travaux réglementés par la loi, ceux décidé en assemblée générale ou ceux à effectuer en urgence.
Je vends mon lot, puis-je récupérer mes versements au fonds de travaux ?
Il peut arriver qu’aucun travaux ne soit réalisé dans l’année malgré les versements effectués par les copropriétaires.
D’après la loi Alur; les sommes versées au profit du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Il n’est donc pas possible d’obtenir remboursement des sommes versées en cas de cession d’un lot.
Pensez donc à prendre en compte ce montant dans le prix de vente de votre bien.
Quel plafond pour le fonds de travaux ?
La loi prévoit que les copropriétaires n’ont plus à verser de cotisations aux fonds de travaux lorsque sont montant global devient supérieur au budget prévisionnel global.
Quelles sanctions ?
Aucun sanction n’est prévue en cas de non respect de l’obligation de création d’un fonds de travaux.
Ainsi, en cas d’absence de création de fonds de travaux ou de désaccord sur le taux décidé en assemblée générale, seul un copropriétaire peut saisir la justice pour demander réparation.