Lors de l’achat d’un bien immobilier, un certain délai peut survenir avant l’acquisition officielle par l’acheteur. Généralement, les deux parties s’engagent via un compromis ou une promesse de vente
Comment définir le compromis de vente et la promesse de vente ? Selon quelles conditions est-il possible de se rétracter ?
Définition de la promesse de vente
La promesse de vente est une promesse dite « unilatérale » puisqu’elle n’engage que le vendeur. Celui-ci va en effet « promettre » la vente du bien à un acheteur potentiel, a un prix défini dans le contrat.
Enfin, cette promesse a une durée limitée et nécessite le versement d’une indemnité d’immobilisation du bien par l’acquéreur, généralement à hauteur de 10% du montant total de la vente (hors frais de notaire). Durant cette période, le vendeur renonce ainsi à proposer le bien à un autre acquéreur ou à renoncer à la vente.
L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter à partir de la date de la signature de la promesse de vente. Il lui est également possible de renoncer à l’achat selon certaines conditions suspensives, comme la non obtention de son crédit immobilier. S’il se rétracte sans répondre à ces conditions, le vendeur gardera l’indemnité d’immobilisation comme compensation.
La promesse de vente peut être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé.
Définition du compromis de vente
Contrairement à la promesse de vente, le compromis engage les deux parties à aller au terme de la vente à un prix déterminé. La signature du compromis nécessite le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie, généralement à hauteur de 10% du prix de vente. Si l’une des parties veut renoncer à la vente, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice.
Un délai de rétractation de 10 jours après signature existe toutefois, autorisant les parties à annuler le compromis. Il est également possible de renoncer à la vente en cas de non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit par l’acheteur.
Il n’est pas nécessaire d’enregistrer le compromis de vente devant un notaire, représentant donc un coût moins important.
Les conditions suspensives
Certaines conditions permettent l’annulation de la promesse ou du compromis de vente :
- Si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir de prêt bancaire pour réaliser l’achat
- Si une servitude d’urbanisme grave est découverte, limitant ainsi le droit à la propriété
- Si la commune exerce son droit de préemption qui la rend prioritaire sur l’acquisition d’un bien immobilier.