Il se peut, suite à l’acquisition d’un bien immobilier, que vous découvriez des problèmes dans le logement dont le vendeur ne vous avait pas informé. Rassurez vous : tout acquéreur dispose d’une action contre son vendeur dans une telle situation : l’action en garantie de vices cachés.
Quels sont précisément les recours en cas de vices cachés ?
Qu’est-ce qu’un vice caché
Dans l’immobilier, un vice caché consiste en un défaut du bien dont la découverte a lieu après l’achat du logement. Si l’acquéreur avait eu connaissance de ce vice avant la transaction, il aurait pu demander une remise ou tout simplement ne pas donner suite à son intention de se porter acquéreur.
Le vice caché doit répondre à 3 conditions, rappelées dans l’article 1641 du Code Civil :
- Il est caché : en d’autre terme, il ne doit pas être apparent ou évident au moment de l’achat. Il est donc invisible à première vue. Par exemple, des moisissures sur un mur ne peuvent pas être considérées comme un vice caché puisqu’elles sont apparentes.
- Il rend le bien impropre à l’usage prévu par son acquéreur ou en diminue beaucoup l’utilisation.
- Il est antérieur à la vente et au transfert de propriété. Il existe donc déjà au moment de l’achat.
Le vice en lui même peut prendre plusieurs formes et concerner divers éléments du logement. Le plus souvent, il s’agit d’un chauffage qui ne fonctionne pas, de la mauvaise étanchéité d’un toit, d’une charpente endommagée, de bruit excessif dans le logement ou d’un terrain pollué.
Quels recours ?
Si vous découvrez un ou plusieurs vices cachés suite à votre acquisition immobilière, constater les problèmes ne sera pas suffisant. Vous devrez tout d’abord prouver que les éléments constatés existaient bien avant l’acquisition du bien. Pour cela, vous pouvez avoir déjà en main quelques éléments de preuves (devis de réparation, attestation…) mais procéder à une expertise reste probablement la meilleure option.
Vous aurez un délai de 2 ans après la découverte du vice pour agir. Vous devrez alors faire appel à un avocat pour engager une procédure auprès du Tribunal de Grande Instance.
Si le vice caché est avéré, vous aurez deux possibilités :
- Conserver le bien en demandant une diminution du prix
- Le restituer au vendeur et demander son remboursement total majoré des frais occasionnés par la vente.
Le vendeur est un professionnel
Si le vendeur est une agence immobilière, sachez que la loi considérera toujours qu’il est de mauvaise foi. En présence de vice caché, il devra donc automatiquement vous verser des dommages et intérêts et ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Le vendeur est un particulier
Si le vendeur du bien est un particulier, il est d’usage de l’exonérer de la garantie des vices cachés. En effet, il se peut que l’ancien propriétaire n’ait pas eu conscience du vice et ne soit donc pas de mauvaise foi. Ainsi, cette garantie ne fonctionnera uniquement si vous parvenez à prouver la connaissance du vice par le vendeur.
Si par ailleurs vous n’avez pas obtenu les différents diagnostics obligatoires, cette exonération de garantie ne s’appliquera pas.