On considère souvent qu’il est nécessaire d’être propriétaire de sa résidence principale avant d’investir dans l’immobilier locatif. Sachez pourtant que de nombreux particuliers s’orientent vers l’investissement locatif pour profiter de taux particulièrement bas et des dispositifs fiscaux en vigueur, tout en restant locataire de leur résidence principale.
Dans quels cas est-il plus rentable d’acheter tout en restant locataire ?
Le calcul du rendement locatif
Il est primordial de calculer en premier lieu si votre investissement locatif sera rentable. Pour cela, le calcul du rendement locatif vous permet de vérifier la viabilité de votre projet immobilier.
On distingue le rendement locatif brut du rendement locatif net. C’est sur ce dernier que vous devrez vous baser pour identifier si oui ou non votre investissement sera rentable.
Si vous souhaitez devenir propriétaire bailleur pour générer un complément de revenus, il est généralement conseillé d’avoir un rendement locatif net situé entre 5,5 et 8%.
Calcul du rendement locatif brut
Pour calculer le rendement locatif brut, il est nécessaire de connaître le montant exact du loyer que vous pourrez dégager.
La formule pour le calculer est la suivante : (loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat
Par exemple, si vous achetez un T2 pour un prix de 150 000€ que vous pourrez louer 600€ par mois hors charge, votre rendement locatif brut sera le suivant :
(600 x 12) x 100 / 150 000 = 4,8%
Calcul du rendement locatif net
Le rendement locatif net, quand à lui, prend en compte les charges locatives et les frais générés par le crédit immobilier.
Sa formule est la suivante : ((loyer x 12) – (ensemble des frais et charges) / (prix d’achat + coût du crédit immobilier)) x 100
En reprenant l’exemple précédent d’un T2 acheté à 150 000€ pour un loyer de 600€, avec une taxe foncière de 500€ et 800€ de charges non récupérables, 10% de frais de gestion et un coup de crédit à hauteur de 10 000€, le rendement locatif net sera le suivant :
((600 x 12) – (500 + 800 + 720) / (150 000 + 10 000)) x 100 = 3,23%
Acheter un logement dans le cadre de la loi Pinel
Il existe différents dispositifs vous permettant de profiter d’avantages fiscaux sur les investissements locatifs.
La loi Pinel par exemple, est un dispositif qui soutient l’offre locative neuve. Ainsi, elle permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le mettre en location de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenus allant de 12% à 21% en fonction de la durée de la location.