La notion de logement insalubre est clairement définie par le loi et des recours existent pour les locataires concernés. De plus, louer un logement insalubre peut avoir de lourdes conséquences pour les propriétaires.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Définition
Un logement insalubre est un habitat dont l’état ou les conditions d’habitation le rend dangereux pour la santé et la sécurité de ses habitants.
En effet, la loi du 13 avril 1850 le définie comme un logement “se trouvant dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants”.
Sur quels critères parle-t-on de logement insalubre ?
Le Code de la santé publique précise en ses articles L. 1331-1 a L. 1331-31 ce qui qualifie un logement insalubre. Plusieurs critères sont à prendre en compte :
- L’éclairage naturel des pièces principales
- La structure du logement : les dimensions des pièces, l’isolation thermique, l’état des surfaces, l’organisation intérieure, etc.
- L’humidité et l’aération des pièces
- Les équipements qui le constituent : alimentation en eau potable, l’évacuation des eaux usées, les installations électriques, le chauffage, le gaz, la cuisine, les sanitaires etc.
- L’usage et l’entretien des lieux : propreté, mode d’occupation, sur-occupation
- Les risques spécifiques : présence d’amiante, peintures au plomb, risques de chutes etc.
Mon logement est insalubre : que faire ?
Vous ou quelqu’un de votre entourage vit dans un logement insalubre ? Vous devez dans un premier temps avertir la mairie par téléphone, mail ou courrier.
Suite à votre prise de contact, le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d’une agence régionale de santé (ARS) se rendront sur place afin de réaliser un rapport. Ils le transmettront ensuite au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).
Une réunion est alors organisé en présence du Coderst et le propriétaire du logement doit être prévenu au plus tard 30 jours avant celle-ci de manière à ce qu’il puisse leur fournir ses observations. Ce dernier doit également prévenir ses locataire qui, eux aussi, devront fournir leurs observations quant à l’insalubrité du logement.
Insalubrité remédiable et insalubrité irrémédiable
On distingue deux types d’insalubrité : l’insalubrité remédiable et l’insalubrité irrémédiable. La procédure à engager varie selon le type d’insalubrité rendue par le préfet.
Insalubrité remédiable
Il s’agit de logements dont des travaux peuvent permettre de remédier à leur insalubrité. Le propriétaire est alors tenu de réaliser les travaux nécessaires dans un délai déterminé, sous peine d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 euros par jour de retard.
Le préfet peut également interdir l’habitation du logement tant que les travaux n’ont pas été réalisés.
Si les travaux ne sont pas réalisés à temps par le propriétaire, le préfet ou le maire peuvent prendre en charge leur réalisation au frais du propriétaire et majorés d’intérêts.
Insalubrité irrémédiable
L’insalubrité irrémédiable concerne des logements dont aucun travaux ne peut lever l’insalubrité. On parle également d’insalubrité irrémédiable lorsque les travaux nécessaires sont plus coûteux que la reconstruction de l’immeuble lui même.
Un arrêté est alors transmis au syndic de copropriété qui doit informer l’ensemble des copropriétaires. Celui-ci précise notamment l’interdiction définitive d’habiter le logement à partir d’une date qui ne peut être supérieure à 1 an. Celui-ci oblige également le syndic de copropriété à réaliser les travaux nécessaires dans un délai déterminé avec une astreinte allant jusqu’à 1000 euros par jour de retard dans la réalisation des travaux.
Le préfet peut également prendre certaines mesures comme faire réaliser des travaux urgents ou demander l’évacuation ou la démolition de l’immeuble.
Lorsque les travaux ont été exécuté dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité. Si à l’inverse ils ne sont pas exécutés dans le temps imparti, ils peuvent être réalisés par le maire ou le préfet au frais du syndic de copropriété majorés d’intérêts.
Impact éventuel sur le loyer
Lorsque l’interdiction d’habiter dans les lieux est prononcée par le préfet alors que le logement est en cours de location, les locataires ne sont plus redevable du loyer à partir du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification d’insalubrité.
Lorsque les travaux permettant de lever l’insalubrité du logement ont été achevé, le paiement du loyer reprend au 1er jour du mois suivant l’envoi de la notification de mainlevée.