En tant que propriétaire, vous êtes soumis au paiement d’un certain de nombre de charges permettant le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble où se trouve le logement que vous avez mis en location . Une partie de ces charges, dont la liste est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987, peuvent être récupérées auprès de votre locataire.
Charges au réel ou charges au forfait : quelle différence ?
Si vous optez pour une location vide, les charges sont au réel : vous prélevez chaque mois à votre locataire une provision pour charge, en plus de son loyer. Pour évaluer cette provision, vous devez vous baser sur une estimation des charges de l’année précédente.
Une fois par an, vous devrez donc procéder à la regularisation de ces charges en fonction des dépenses réelles.
En location meublée (ou dans le cadre d’une colocation dans un logement vide), vous avez le choix : opter pour les charges au réel ou les charges au forfait.
Lorsque vous optez pour le régime des charges au forfait, les charges récupérées auprès de votre locataire ne peuvent pas faire l’objet d’une régularisation. Ainsi, si le montant prélevé ne couvre pas la totalité des charges réelles, vous ne pouvez pas récupérer la différence auprès de votre locataire. De même, s’il y a un trop perçu, vous n’êtes pas tenu de lui reverser.
La régularisation des charges
Vous êtes tenu, en tant que propriétaire, de faire parvenir un mois avant la régularisation le décompte détaillée des charges de l’année à votre locataire. Vous devez également tenir à disposition de votre locataires les pièces justificatives jusqu’à 6 mois après lui avoir transmis le décompte.
C’est à partir du décompte des charges que vous pourrez calculer la différence entre la provision versée par votre locataire et le montant réel des charges de l’année. Si le montant réel des charges est beaucoup plus important que celui versé par le locataire, celui-ci peut, depuis la loi ALUR, étaler le paiement de la régularisation sur 12 mois.
La régularisation des charges à la fin du bail
En cas de départ de votre locataire en cours d’année, il vous est impossible de procéder à la regularisation puisque vous n’êtes pas encore en possession de votre récapitulatif annuel. Dans ce cas, vous avez la possibilité de retenir jusqu’à 20% du dépôt de garantie en attendant de connaitre le décompte des charges de l’année. Vous pourrez par la suite procéder à la régularisation en tenant compte du montant retenu sur le dépôt de garantie et du temps passé par le locataire dans le logement au prorata de l’exercice de charges.