Fixer le montant du loyer est une étape essentielle lorsque vous décidez de mettre votre logement en location. Si en principe les propriétaires sont libres de décider du montant de leur loyer, les agglomérations en « zone tendue » sont soumises à une réglementation spécifique.
Que sont les zones tendues ?
Les zones tendues concernent les villes dans lesquelles l’offre de logement est inférieure à la demande, rendant l’accès au logement difficile avec des niveaux de loyers élevés. En France, 28 agglomérations sont concernées, comme Annecy, Bordeaux, Toulouse Montpellier ou encore… Lyon.
Liste des agglomérations françaises en zone tendue
Une réglementation différente s’applique dans ces villes et concerne la fixation du loyer dans le contrat de bail et les délais de préavis des locataires.
Quels logements sont concernés ?
Seuls les logements qui constituent la résidence principale de leurs locataires sont soumis à l’encadrement des loyers.
Cette réglementation concerne donc également les résidences en relocation (qui sont remis à la location au départ des locataires précédent), sauf si au moins dix-huit mois se sont écoulés entre le départ du précédent locataire et l’arrivée du nouveau.
Dans quels cas le loyer n’est-il pas encadré en zone tendue ?
Dans certains cas, le propriétaire d’un logement est libre de fixer le loyer selon les critères habituels :
- Lorsque le logement est mis à la location pour la première fois
- Lorsque le logement a été inhabité pendant au moins dix-huit mois
- Lorsque le propriétaire a réalisé depuis moins de 6 mois des travaux d’amélioration dont le montant est au moins égal à la dernière année de loyer.
Comment fixer le montant du loyer ?
En zone tendue, le loyer hors charge ne peut dépasser celui du précédent locataire. Cependant, si le montant de ce loyer n’a pas été révisé depuis au moins douze mois, le bailleur peut se référer à l’Indice de Référence des loyers (IRL) afin de le réévaluer.
L’IRL est un indice publié chaque trimestre par l’INSEE. Il indique le niveau de référence des loyers des contrats de location.
Il existe cependant certaines exceptions où le loyer peut dépasser celui du locataire précédent :
- Lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration
- Lorsque le loyer du locataire sortant est sous-évalué par rapport aux loyers du marché
1. Travaux d’amélioration
Il est important de bien distinguer les travaux d’amélioration des travaux d’entretiens.
Les travaux d’entretiens visent, comme leur nom l’indique, à assurer l’entretien du logement. Il peut s’agir par exemple de remplacer une moquette vieillissante ou de refaire la peinture.
Les travaux d’amélioration, quant à eux, vont apporter de nouveaux équipements au logement ou le rendre plus confortable pour leurs locataires. L’ajout d’un ascenseur, d’un digicode ou d’un lave-vaisselle par exemple, constituent des travaux d’amélioration.
Seuls les travaux d’amélioration peuvent entrainer une réévaluation du loyer par le bailleur.
Un propriétaire qui a effectué des travaux d’amélioration après la signature du contrat de location du précédent locataire pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le bailleur peut appliquer une hausse du loyer qui était fixé, à condition que celui-ci ne dépasse pas 15% du coût réel des travaux TTC.
Si le bailleur a réalisé il y a moins de 6 mois des travaux d’amélioration dont le montant est supérieur à la dernière année de loyer, il peut réévaluer librement le montant du loyer.
2. Loyer sous-évalué
Le bailleur a la possibilité d’augmenter le loyer s’il prouve que celui-ci a manifestement été sous-évalué. Pour cela, il doit comparer le loyer sous-évalué à celui de logements similaires situés dans le même quartier.
Pour trouver des loyers de logements similaires, vous pouvez consulter l’observatoire des loyers de votre département ou les Adil locales dont la liste se trouve en suivant ce lien.