Contrairement à une idée rependue, l’absence de bail écrit ne signifie pas « absence de bail ».

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose aux propriétaires et locataires la signature d’un bail écrit, la loi ne prévoit pas de sanctions en cas de manquement à cette obligation et reconnait la valeur juridique d’un bail oral.

Que doit contenir un bail écrit et quels sont les risques à se baser uniquement sur un bail verbal ?

Nous nous intéresserons ici à un bail de location meublée à destination d’un locataire qui en fera sa résidence principale.

Le bail écrit d’une location meublée

Définition et objectifs

Dans un premier temps, précisons ce qu’on entend par « bail de location » et les engagements de chacune des parties.

Un contrat de bail, ou contrat de location, est le contrat par lequel le propriétaire d’un logement s’engage à ce qu’un locataire en jouisse moyennant le versement d’un loyer.

Après signature, le locataire s’engage :

  • A payer son loyer et les charges locatives mentionnées dans le bail
  • A entretenir le logement
  • A signaler sans délais les éventuels défauts au bailleur
  • A tolérer les visites du bailleur

Le propriétaire, quant à lui, s’engage :

  • A permettre au locataire d’accéder au logement à la date prévue par le bail
  • A remettre le logement au locataire dans un état approprié
  • A entretenir le logement (hors entretien courant qui reste à la charge du locataire)
  • A payer les charges et impôts dus
  • A assurer au(x) locataire(s) un usage tranquille et sûr du logement

Durée

La durée du bail peut varier selon différentes situations.

Dans le cas d’une location meublée, la durée du bail est de 9 mois non renouvelables pour les étudiants et d’un an renouvelable dans les autres cas.

Pour information, la durée d’un bail de location nue est de 3 ans renouvelables.

Contenu

Tout d’abord, il est à noter que le bail de location meublée doit être accompagné de divers documents précisant toutes les informations à savoir sur le logement et sur l’immeuble.

Il doit donc s’accompagner de :

  • La notice d’information à destination du locataire
  • Un état des lieux vérifié et signé par les deux parties à la remise des clés
  • Un inventaire du mobilier
  • Un extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble en copropriété
  • Un dossier de diagnostic technique (lire notre article «les diagnostics immobiliers obligatoires »)

Concernant le bail en lui-même, celui-ci doit obligatoirement contenir :

  • Le nom et l’adresse des signataires
  • L’adresse du logement et sa description
  • La durée de la location
  • Dans quel cadre donner congé
  • Le montant du loyer et des charges
  • Le montant du dépôt de garantie

Le bail verbal

Valeur juridique

Le bail verbal est reconnu juridiquement et est autorisé dans le cadre de certaines locations.

Dans le cadre d’une location meublée, il est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui concerne :

  • La durée du bail
  • Les conditions de résiliation par le propriétaire et le locataire
  • La résiliation du bail

Les risques liés au bail verbal

Même s’il est valable, le bail verbal représente un risque pour les propriétaires et les locataires.

Du point de vue du propriétaire, le bail verbal :

  • Ne permet pas la révision du loyer (puisqu’aucune clause de révision avec indexation n’a pu être prévue)
  • Ne permet pas de jouir de certaines clauses qui garantissent la protection du propriétaire, comme la clause résolutoire par exemple
  • Peut entrainer des sanctions puisqu’aucun dossier de diagnostics techniques n’a été communiqué au locataire

Du point de vue du locataire, le bail verbal représente également des risques puisqu’il sera à sa charge de prouver qu’il occupe légitimement le logement en cas de litige. De plus, il est en général difficile d’évaluer la date à laquelle un bail verbal prend effet et par voie de conséquence la date à laquelle il prend fin.

L’absence d’état des lieux d’entrée représente également un risque pour chacune des parties. En effet, l’absence de trace de l’état général du logement et de ses équipements est source de litige et de conflits.

Je suis soumis à un bail verbal, que puis-je faire ?

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est dans votre intérêt de régulariser la situation avant que les choses se compliquent.

Chaque partie peut donc exiger à l’autre la mise à l’écrit du bail. La date de prise d’effet de ce dernier sera la date à laquelle le bail verbal a pris effet et non la signature de l’écrit.

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